不動産投資の仕組みは、賃貸用に不動産物件を取得して、家賃収入を中心に利益を出して運用し、赤字になったとしても節税対策ができるメリットがあります。

不動産投資の仕組みとは

不動産投資とは、自分自身が住む事ではなくて、第三者に貸す事を目的として不動産を取得して運用する事です。その仕組みは主にマンションやアパートの全部もしくはその一部を所有し、第三者に賃貸住宅として貸し出して家賃収入を利益とする事を目的とした投資法です。

 

 

不動産投資には大きく分けて2種類の投資方法があります。

 

その1:既に所有している不動産を賃貸住宅として運用・経営すること

主に昔から土地をたくさん所有している地主の土地の活用法になる事が多く、他にも相続などで手に入れた住宅や、転勤などで数年単位で家を空ける際に所有している家を賃貸に出すケースなどもあります。

 

建物があるか、新しく建築する必要があるかによって初期費用は大きく変わりますが、初期費用が少なく、住宅の建築や改築費用がかかっても、比較的早く回収できるメリットがあります。

 

しかし、所有している住宅でも、築年数が経っていたり、時代に合わない設備・立地条件が悪いなどで、賃貸物件にするには難しいケースもあります。そんな場合は、所有物件は売ってしまって、そのお金で投資物件を新しく買う方がいいかもしれません。

 

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自分に合った査定サイトを見つけて、より高く売却して、いい物件が買えるようにしましょう!

 

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その2:投資用に不動産住宅を取得する

投資用に不動産住宅を取得することで、お金を持っている人であればアパートなどを1棟建ててしまう事もありますし、マンションやアパートの一室のみを購入して投資運用するケースもあります。

 

その仕組みはいたってシンプルで、不動産投資として運用している住宅に入居者がいれば毎月家賃収入が入ってきて初期投資費用を回収していきます。

 

長い目で見れば、入居者がいない時期や改築が必要な時期もありますが、初期投資費用を回収できれば、その後の家賃収入は一部経費を除いて全額利益となり、売却すれば、その時に不動産価値に基づいて売却して還金する事もできます。

 

ローンを組んで購入すれば初期費用も抑えられ入居率が高ければ運用後すぐに毎月のローンの返済額よりも家賃収入が上回り利益が出ます。

投資

 

築年数が経過すれば家賃が下がっていく傾向もありますが、ローン残債も減っていきますので、いずれはローンを全て完済して完全に所有している物件として引き続き運用や売却してしまう事も可能です。もちろん入居者がいなければ、初期費用を払って不動産投資を始めたにも関わらず、収入はなくローン代金を出費として払わなければいけないリスクもあります。

 

 

 

赤字になれば節税対策になる!?

不動産投資は、始めて間もなくローン残債が多い時期は赤字になるリスクは高くなりますが、赤字になる事で節税対策へと繋がります。

 

不動産投資の家賃による収入額から、減価償却に伴う費用や、修繕費・固定資産税などを経費として計上して、トータルが赤字になれば、サラリーマンなど他で収入がある人であれば確定申告する事で他の所得と損益通算を行う事ができます。

 

そうする事で勤め先からの給与などで天引きされている所得税を赤字額に応じて還付する事ができます。

 

更に住民税についても、住民税のあり方は前年の収入に基づいて計算されますが、損益通算後の総収入で計算されますので、不動産投資の赤字の分、住民税の料率も低くなるのです。

 

不動産投資で家賃収入を経費が上回る際は、ローン残債が多い投資を始めて間もない時期で、経費で圧倒的なウエイトを占めるのが減価償却費用になります。

 

これが多ければ、入居率が高く、収入があっても繰り上げ返済などを利用する事で赤字に持っていく事も可能です。

 

そうする事で入居率が年間を通してゼロではない限り、例え赤字でもローン残債が減っていき、いずれはローンを完済してその不動産が完全に所有のものになります。

 

そうすると、減価償却費用がなくなり赤字計上するのは難しくなりますが、確実に不動産投資による利益を手に入れる事ができのです。

 

また、もちろんですが、不動産投資分も納税の義務が生じます。
節税対策ができるのが不動産投資できる魅力ではありますが、当然投資費用を回収して更に家賃収入が入ってくる場合はしっかり確定申告をしましょう。

 

それでも、減価償却をして利益が出ているのであれば納税は国民の義務ですので、しっかり行う必要がありますが、減価償却した不動産投資物件はその後は入居者さえいれば不労収入となるのでメリットは大きく、節税対策をしたり、入居者がいるときは毎月利益をあげながら、不動産での自分の財産を作っていく事はとても有益な投資と言えます。そのため、不動産をする人が多くいるのです。

 

また、更地の土地を持っている地主の方はマンションなどの賃貸住宅を建築する事で相続の際の節税対策にする事も可能で、投資用のマンションやアパートを建築して所有する事で節税対策になったりと、不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

 

世界的な経済面でもリーマンショックから続いていた不況もアメリカや日本・欧州の各国の株価を見ると世界経済は回復傾向にあり、2020年には東京オリンピックの開催も決定しました。

 

近年では、主要都市だけではなく、郊外型で開発が進められている大型施設も多く、不動産投資として取得する物件の場所をしっかり選別すれば、保有していく中で物件そのものの価値が上昇していく可能性も充分にあります。

 
 

不動産投資は運用していく中で減価償却費を上回る家賃収入で即利益を期待できるメリットに加えて、売却益で利益をあげる事も期待できます。

 

これは地価の上昇がなくても、運用しながら減価償却していけばローン残債と売却益との損益分岐点突破も難しい事ではありません。

 

また、不動産投資の魅力は「動かぬ財産」という言葉からなる「不動産」という言葉にある通り、投資としても取得しても株式のように紙くずになったり、投資金以上の損失を抱えるリスクは少なく、取得直後に売却すれば当然損失はでますが、いつでも売却すればそれなりのお金に還元でき、投資金がゼロになるリスクが少ないというのが特徴です。

 

ですが、このような理論があってもローンを組んだ場合は、すぐに売却すると借金だけが残りますので安易な気持ちで行う事はおすすめできません。

 

この他にも不動産投資には魅力となる仕組みがあり、ローンがない持ち家に住んでいる場合は不動産投資で住宅ローンを組む事で団体信用生命保険に加入できます。

 

これは住宅ローンが残っている中で万が一の事態になってしまっても保険からローン残債が相殺されて、遺族にはローン残債がない不動産物件が残されます。

 

売却してまとめたお金にしてもよいですし、家賃収入で生活費の足しにする事もできます。

 

相続面でも現金で相続されるより、不動産で相続された方が約60%も税制面が優遇されると言われています。

 

通常の生命保険では、毎月保険料が発生しますが、不動産投資の場合は上手く持ち回れば費用を家賃でまかなえて、利益を期待する事もできます。

 

こういった面で不動産投資でローンを完済できたら、またすぐに新しい物件を取得してローンを組むという人も多いのです。

 

景気は回復傾向にあるとは言え、現在の日本は銀行にお金を預けても普通・定期問わず利率はごく僅かで、老後の年金も働き盛りな30代・40代では高い年金を毎月収めても老後の生活の足しになるかも不透明です。

 

株や投資信託は、期間が長ければ含み益になる時もあれば、損失が出る可能性もあり、長く運用しても必ずしも良いパフォーマンスが得られるとは限りません。

 

それに比べて不動産投資は、入居率さえ高ければ安定して毎月継続収入が期待できるのに加えて減価償却さえできてしまえば、その不動産物件そのものが純粋な資産として残す事ができます。

 

このように不動産投資とはリスクも当然ありますが、メリットもとても多い投資方法です。